Регулирование роста численности населения в городе

Некоторые органы местной власти используют механизмы управления землепользованием для ограничения роста численности населения. Механизм регулирования роста служит для осуществления контроля за нежелательными побочными явлениями роста (загрязнение окружающей среды, скученность, преступность, исчезновение атмосферы небольшого городка). Мы рассмотрим два механизма регулирования роста:

• границы городского коммунального хозяйства
• ограничения на число выдаваемых разрешений на строительство

Граница роста города или граница городского коммунального хозяйства

Одним из способов регулирования роста численности населения является ограничение территории города. Это можно сделать непосредственно, т.е. законодательно запретив строительство за пределами границы роста города (urban growth boundary). Этот способ используется в Портленде, штат Орегон. Город также может отказаться расширять свое коммунальное хозяйство (например, водоснабжение, канализацию, дороги, школы, парки) за пределы границы городской системы коммунально-бытового обслуживания (urban service boundary). Этот метод применяется в городе Боулдер, штат Колорадо. В обоих случаях рост ограничивается территорией в пределах границы.

Рис. Частично равновесные последствия установления границы городского коммунального хозяйства: В условиях равновесного состояния рынка радиус ЦДР составляет 2 мили, а радиус города — 8 миль. Граница городской системы коммунально-бытового обслуживания препятствует жилой застройке за пределами шестимильной зоны, в связи с чем в районе от 6 до 8 миль от центра города функция ренты за землю под жилой застройкой опускается до нуля. В этом проявляется частично равновесное последствие существования границы коммунального хозяйства.

На рисунке показана схема равновесного землепользования в моноцентрическом городе. Функция ренты за землю под жилой застройкой пересекает функцию ренты за сельскохозяйственную землю на расстоянии восьми миль от центра города, поэтому радиус города равен восьми милям. Неявное допущение, присутствующее в данной модели, состоит в том, что власти города обеспечивают предоставление коммунально-бытовых услуг на расстояние до восьми миль от центра города. Функция ренты за землю предприятий пересекает функцию ренты за землю под жилой застройкой на расстоянии двух миль от центра города, поэтому радиус центрального делового района (ЦДР) в равновесном состоянии составляет две мили.

Предположим, что город отказывается расширять городскую систему коммунально-бытового обслуживания за пределы шестимильной зоны от центра города. Если жители самостоятельно не построят для себя дороги, системы канализации и школы, то жилищное строительство за пределами этой границы становится невозможным. Поэтому на расстоянии шести миль от центра города функция ренты за землю под жилой застройкой падает до нуля. На рисунке это показано в виде прерывания функции земельной ренты на расстоянии шести миль. В этом проявляется частично равновесное последствие установления границы городского коммунального хозяйства: земля за пределами точки u = 6 считается непригодной для жилья, поэтому рыночная земельная рента за этой границей опускается до уровня ренты за сельскохозяйственную землю.

Каковы же общеравновесные последствия установления границы городской системы коммунально-бытового обслуживания? Граница уменьшает размер жилого района, снижая совокупное предложение рабочей силы в городе и, таким образом, повышая в нем уровень заработной платы. Рост заработной платы повышает относительную привлекательность города, вызывая приток людей в него, что приводит к росту цен на жилье и землю. Предложение рабочей силы растет по двум причинам:

1. Возросшая плотность населения. Рост цен на жилье и землю уменьшает размеры земельных участков: домохозяйства занимают меньшие по площади жилища, а домостроители используют меньше земли на единицу жилья. Количество домохозяйств (и работников) на акр возрастает.
2. Увеличение жилой зоны. Рост крутизны функции ренты за землю под жилой застройкой позволяет домохозяйствам выигрывать у предприятий спор за землю рядом с границей ЦДР.

Рост заработной платы также влияет на рынок земли для хозяйственного использования. Производственные издержки возрастают, снижая относительную привлекательность города как места производственной деятельности. Спрос на землю в ЦДР падает, вызывая движение функции ренты за землю для хозяйственной деятельности вниз. Спрос на рабочую силу снижается по двум причинам:

1. Уменьшение плотности занятости. Рост относительной стоимости рабочей силы снижает плотность занятости в городе (число работников на акр).
2. Уменьшение территории торгово-промышленной зоны. По мере того как предприятия уступают землю жилому району, площадь ЦДР уменьшается.

Заработная плата в городе продолжает расти до тех пор, пока не будет восстановлено общее равновесие (предложение рабочей силы равно спросу на нее).

Рис. Общеравновесные последствия установления границы городского хозяйства: Установление границы городского коммунального хозяйства снижает предложение рабочей силы, увеличивая заработную плату в городе. Рост заработной платы сдвигает функцию ренты за землю в жилом районе вверх (увеличивая предложение рабочей силы), а функцию ренты за землю в торгово-промышленном районе вниз (снижая спрос на рабочую силу). Общее равновесие восстанавливается при меньших площади и плотности ЦДР и при повышении плотности заселения жилого района.

На следующем рисунке показано новое равновесное распределение земли. Радиус ЦДР составляет 1,5 мили (по сравнению с 2 милями ранее), а города — 6 миль (радиус, диктуемый границей городского коммунального хозяйства). Граница системы обслуживания по- разному влияет на два рынка земли города. В жилом районе граница системы коммунального обслуживания приводит к росту цен на жилье и землю, увеличивая, таким образом, плотность населения. И наоборот, в ЦДР граница обслуживания снижает и земельную ренту, и плотность занятости.

Кто выигрывает, а кто проигрывает от наличия границы коммунального хозяйства? Проигрывают люди, владеющие землей за пределами границы обслуживания, поскольку в зоне между u = 6 и u = 8 рыночная земельная рента падает до уровня ренты за сельскохозяйственную землю, снижая рыночную цену земли. Люди, владеющие землей под жилой застройкой в пределах границы обслуживания, выигрывают: возросший спрос на землю в жилых районах (вызванный ростом заработной платы) повышает земельную ренту в пределах этой границы. Люди, владеющие землей в ЦДР, проигрывают: падение спроса на землю в ЦДР (вызванное ростом заработной платы) снижает земельную ренту в торгово-промышленной зоне.

Разрешения на строительство

В некоторых городах регулирование роста численности жителей осуществляется путем ограничения количества выдаваемых разрешений на строительство. Ограничивая число новых жилищ, построенных за год, город может контролировать темпы роста численности населения.

Рис. Рыночные последствия разрешений на строительство: Если число разрешений, выдаваемых в городе, снижается со 100 до 60, то кривая предложения жилья сдвигается из положения AG в положение АСЕ. Новое равновесное положение находится в точке Н (цена жилья = 70 тыс. долл.). Точка С показывает затраты на строительство 60 домов (40 тыс. долл.). Разница между ценой и затратами является равновесной ценой разрешения на строительство (30 тыс. долл.).

Рассмотрим город, в котором вначале не существовало никаких пределов на количество выдаваемых разрешений на строительство. На рисунке представлен городской рынок нового жилья: кривая предложения AG пересекает кривую спроса в точке F, что дает равновесное количество в 100 домов в год и равновесную цену на уровне 50 тыс. долл. задом. Город бесплатно выдает 100 разрешений в год, которые используются для строительства домов рыночной стоимостью 50 тыс. долл. Застройщики получают нулевую экономическую прибыль (нормальную учетную прибыль), т.е. затраты на строительство одного дома (включающие затраты на землю, оплату труда и стоимость капитала) составляют 50 тыс. долл.

Предположим, что выдаваемое в городе количество разрешений снижается до 60 в год. Новая кривая предложения домов принимает вид АСЕ: максимальное количество новых домов равно 60, поэтому кривая предложения становится вертикальной. Новая кривая предложения пересекает кривую спроса при равновесной цене на уровне 70 тыс. долл. Иными словами, механизм разрешений повышает равновесную цену жилья на 20 тыс. долл.

Механизм разрешений снижает также затраты на возведение жилья. Он вызывает уменьшение количества построенных домов, в связи с чем снижается спрос на землю. Если, к примеру, дома строятся на участках площадью 1/4 акра, механизм разрешений снижает спрос на землю с 25 акров в год (100 х 0,25) до 15 акров. Падение спроса на землю снижает рыночную цену земли, уменьшая затраты на возведение одного дома. Это явствует из кривой предложения жилья: если построено 100 домов, то затраты на строительство составят 50 тыс. долл. на дом; если построено только 60 домов, то затраты снижаются до 40 тыс. долл. В связи с тем что механизм разрешений уменьшает число построенных домов, он повышает цену земли, позволяя застройщикам возводить дома при меньших затратах.

Город должен решить, как распределять 60 разрешений на строительство среди своих застройщиков. Один вариант — передать разрешения тем, кто предлагает за них самую высокую цену на аукционе. Какова денежная стоимость разрешения на строительство? Человек, имеющий разрешение на строительство, может получить прибыль, равную разнице между рыночной ценой дома (70 тыс. долл.) и затратами на его строительство (40 тыс. долл.), поэтому денежная стоимость разрешения равна 30 тыс. долл. Если город выставит разрешения на аукцион, то рыночная цена будет равна 30 тыс. долл.

В некоторых городах разрешения на строительство выдаются тем застройщикам, чьи планы строительства отвечают планам застройки города. Если город заинтересован в жилье высокой плотности, то разрешение будет выдано на строительство жилья высокой плотности. Или город может выдавать разрешения на строительство жилья в районе, который предполагается застраивать. Во многих городах для оценки и ранжирования альтернативных предложений по застройке используются сложные балльные системы. Среди критериев, по которым начисляются баллы, можно отметить различные проектировочные характеристики (внешний вид жилого здания, размер открытого пространства внутри дома), плотность и близость места застройки к существующей городской инфраструктуре (дороги, школы, канализационная сеть).