Рубрика: Экономика города

Город без зонирования?

Как будет выглядеть незонированный город? Заполонят ли фабрики по производству клея и пиццерии спокойные жилые районы? Станет ли землепользование беспорядочным и безобразным?

Некоторые предварительные ответы на эти вопросы дают результаты анализа, проведенного Сиганом (1972) в Хьюстоне — единственной метрополитенской территории США, где зонирование не практикуется. Землепользование в городе контролируется ограничительными обязательствами — добровольными соглашениями между землевладельцами, ограничивающими варианты землепользования и постройки. Обязательства, регулирующие дробление земли под жилой застройкой (число превышает 7 тыс.), как правило, более строгие, чем традиционное зонирование. Действуют подробные ограничения по архитектурному решению, внешнему виду и содержанию участка. Обязательства по промышленным паркам устанавливают ограничения по видам деятельности, которые могут осуществляться в парке.

Как выглядит Хьюстон в сравнении с городами, в которых практикуется зонирование? Несмотря на то что строгое сравнение схем землепользования, пожалуй, невозможно, некоторые предварительные выводы все же можно сделать.

  1. Рассредоточение промышленности. Пространственное распределение промышленных предприятий идентично распределению в зонированных городах. Как и в других городах, хьюстонские промышленные предприятия размешаются поблизости от транспортной сети (рядом с железными дорогами и автомагистралями) и стремятся группироваться в одном месте, чтобы пользоваться эффектом локализации.
  2. Розничные магазины. Как и в большинстве других городов, хьюстонские магазины размещаются в основном вдоль больших дорог в районах ленточной застройки и в торговых центрах. В спокойных жилых районах магазинов очень мало. Такая же схема размещения наблюдается и в других городах. Магазины располагаются вдоль больших дорог, потому что в таких местах значительное количество пешеходов и автомобилей. Многие магазины испытывают на себе внешние эффекты покупок (создаваемые выгодами закупок различных товаров в одном месте и сравнения товаров), поэтому они группируются в торговых центрах, на торговых улицах и в центральных районах города.
  3. Ленточная застройка. Создается впечатление, что в Хьюстоне больше развитален — точная застройка (торговые и коммерческие заведения вдоль магистральных дорог), чем в зонированных городах.
  4. Квартиры. Жилье для людей с низкими доходами имеется в изобилии, и оно сравнительно недорогое. Существует широкое разнообразие плотностей застройки многоквартирными домами: перед домами, занимаемыми богатыми, больше открытого пространства и они отличаются более низкой плотностью застройки, тогда как дома для бедных отличаются более высокой плотностью.
  5. Односемейные дома. В некоторых районах Хьюстона за домами располагаются относительно небольшие дворики; в других районах размеры участков идентичны участкам в зонированных городах.

Из опыта Хьюстона, живущего без зонирования, можно сделать два вывода. Во-первых, при отсутствии зонирования у землевладельцев имеется стимул к тому, чтобы договариваться об ограничениях на использование земли. Представляется, что ущерб, наносимый районам проживания, достаточно велик, чтобы оправдать издержки, связанные с разработкой и проведением в жизнь ограничительных договоренностей. Это Кэусовское решение (Coasesolution) внешних эффектов (по имени Р.Х. Кэуса): стороны, которых затрагивают внешние эффекты, вырабатывают соглашение о решении проблемы ущерба. Кроме того, при отсутствии зонирования большинство промышленных предприятий группируются в местах, имеющих свободный доступ к транспортной сети, а большинство розничных магазинов группируется в торговых центрах и на торговых улицах. Если город откажется от своего плана зонирования, то маловероятно, что фабрики по производству клея и пиццерии заполонят спокойные жилые районы.

Comments are closed .